תחולת תקנות הפטור מהיתר בניה על עבירת בניה שבוצעה לפני התקנות 

תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014, הידועות בכינוין "תקנות הפטור", נכנסו לתוקף ביום 1 באוגוסט 2014.

חשיבות התקנות רבה. התקנות קובעות כללים מוגדרים וברורים למתן פטור מהיתר בניה להקמת מתקנים ומבנים מסוימים או שימושים מסוימים שקודם לאישור התקנות היו טעונים היתר.

להלן דוגמאות בולטות של פריטי הבניה שהופטרו מהוצאת היתר ע"פ התקנות: גדר, מחסום כניסה לחניה ושער, גגון, סוכך מתקפל, סורגים, מזגן, מבנה זמני (מכולה, אוהל, סוכה, סככה), מחסן, סגירה עונתית וכו'. שימוש נלווה וטבוע לבניין (מצלמות, גופי תאורה, צופר אעזקה, מתקן חנייה לאופנים וכל רכיב עזר מעין אלה), אף הוא פטור מהיתר.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי הפטור אינו גורף ואינו אוטומטי, אלא הוא מותנה במילוי מצטבר של שורה ארוכה של תנאים ודרישות. לפיכך, הדרך להשגת הפטור מהיתר איננה כה קלה וקצרה כפי שמצטייר במבט ראשון.

קיימים תנאים ודרישות כלליים, התקפים ביחס לכל סוג בניה או שימוש הכלול בתקנות הפטור, ובנוסף, קיימים תנאים ודרישות התקפים וחלים רק ביחס לפריט בניה או שימוש מסוימים ולא ביחס לכלל הפריטים בתקנות.

התנאים הכלליים דורשים, בין היתר, כי הבניה תבוצע בידי בעל הזכות במקרקעין; תבוצע באופן שתובטח יציבות המבנה וכן בטיחות השוהים במבנה או בסביבתו; ותהיה תואמת את תכניות המתאר החלות במקום הבניה וכן את ההנחיות המרחביות שמפרסמות ועדות התכנון ביחס לבניה בתחומן.

על פריטי הבניה לעמוד בדרישות כלליות נוספות, והן כי מדובר בבניה פשוטה מבחינה הנדסית; הבניה אינה יוצרת סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש; לבניה השפעה מעטה על חזות הבניין והסביבה ועל אופיין ומאפייניהן; והבניה אינה פוגעת בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.

כאמור, בנוסף לתנאים הכלליים כפי שצוינו לעיל, ישנם ביחס לכל פריט בניה או שימוש המנוי בתקנות, תנאים ומגבלות מסוימים – פרטניים החייבים להתקיים לצורך מתן הפטור לאותו פריט. תנאים אלו כוללים בעיקר מאפיינים פיזיים הנוגעים להיבטי גובה, מיקום, משקל, חומר וכו'. כמו כן, לגבי חלק מהפריטים נקבעה חובת הודעה לרשות הרישוי המקומית או לרשות מוסמכת נוספת על ביצוע הבניה, וכן קבלת אישורים דרושים.

שאלה מעניינת נוגעת למי שביצע עבירת בניה בגין בניה ללא היתר לפני התקנות, כאשר העבירה מתייחסת לבניה שהופטרה מהיתר בתקנות. האם הפטרת הבניה מהיתר תהווה שיקול במסגרת כתב אישום המוגש בגין ביצוע עבירת הבניה.

אמנם, תחולת התקנות היא לעתיד ובמועד ביצוע העבירה הבניה טרם הופטרה מהיתר, כך שלכאורה בוצעה עבירת הבניה. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם משינוי המצב המשפטי שיצרו התקנות, אשר לאורו מה שנחשב בעבר כבנייה לא חוקית בהעדר היתר אינו עוד כזה. שינוי חקיקתי מקל זה לטובת מי שבנה שלא כדין, צריך שיילקח בחשבון לזכותו על ידי בית המשפט.